老年公寓研究
1老年公寓概述
1.1概念
老年公寓（apartmentfor the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
1.2特点
老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴，是政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。主要特点包括以下三个：
（1）能为老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
（2）老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。
（3）老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长，具有风险高特点。
1.3老年公寓设计规范
《老年人建筑设计规范》-JGJ122-99；
《老年人居住建筑设计标准》-GB／T 50340-2003。
1.4国家关于老年公寓的政策文件
《中华人民共和国老年人权益保障法》
《中国老龄事业发展“十二五”规划》国发〔2011〕28号
《中国老龄事业发展“十一五”规划》全国老龄委发〔2006〕7号
《关于加强老年人优待工作的意见》（2005.12.26）
《加快发展养老服务业意见》国办发〔2006〕6号
《关于全面推进居家养老服务工作的意见》2008.1.29
《养老院的注册申请流程资料条件和相关注意事项》
2老年公寓开发分析
2.1背景分析
随着老龄人口的迅速增加，我国已经进入老龄社会，养老问题已经成为社会普遍关注的热点问题。截止2008年底，60岁以上老年人口已达到1.589亿，占全国总人口的12%；从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿 增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万，老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。目前，“十二五”规划确定了以“居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”的养老服务体系。
2.2选址问题
分为郊区、市区（旧危房和闲置房改造）、风景旅游区、度假区。
老年公寓的选址必须根据当地的居民收入、传统观念、交通区位等综合因素进行考虑，如果选址地段过于偏僻，势必造成入住率不高。但在城区拿地的代价过大，开发商又无法用其来做养老项目，所以要慎重考虑，可以租赁市区旧有的建筑进行改造，或者在普通住宅中配建老年公寓来解决选址风险问题。
2.3规划设计
建设层数主要以三层及三层以下为主。老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长，不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，同时要遵循国家相应的老年公寓设计规范（见建筑设计规范文件）。
相关的配套设施主要有：老年医疗保健设施包括老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊诊所等；教育设施包括老年大学、图书阅览室、书画协会等；文娱设施包括老年活动中心、俱乐部、老年之家等；其他设施包括老年餐厅、日间服务站等。
老年社区的各种设施还必须按照老年人的特点进行规划设计。当然，老人社区规划及设计最重要的地方体现在细节上，如满足个性化的辅助设施、颜色的设计等等。
2.4养老地产和传统地产的对比
表1 养老地产与传统地产对比
|
项目 |
传统住宅地产 |
养老地产 |
|
土地来源 |
招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地 |
招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地 |
|
开发资金来源 |
自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款 |
自筹资金、银行贷款、保险资金 |
|
盈利点 |
出售或持有经营 |
出租+出售模式，产品销售和物业服务两方面并重；回报慢，持续经营，投资回报长期性，带有一定福利性质。 |
|
按揭方式 |
按揭、一次性付款 |
反按揭 |
|
物业服务 |
一般提供居家安全卫生常态化，日常化的物业管理与服务。 |
老年住宅属于综合型的社区，开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学等服务机构 |
|
产品规划 |
按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业 |
《老年人建筑设计规范》，同时配建老人康体中心，医疗保健中心，老人大学等特殊配套等。 |
|
物业用途 |
居住、投资、度假 |
养老、度假 |
|
环境配套 |
生活、市政配套完善以及便利。 |
配套完善，特别要求30分钟车程内需要医院等配套。 |
|
交通条件 |
交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是≦30分钟为最理想 |
交通便利，离市区或上班地点时间半径是≦60分钟均可 |
|
政策优惠 |
—— |
国家支持，地方鼓励，但各地政策不同 |
|
目前问题 |
受国家调控主要对象；规模化 |
政策不完善，土地成本过高；未形成规模化。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态。 |
|
成功案例 |
万科、恒大、绿地、中海 |
北京太阳城国际老年公寓等；万科、保利、泰康置地、路劲开发商等开始试水。 |
2.5开发模式
目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老年人的住宅，并计划未来在国内20多个住宅项目中，都有针对适合老年人群体的产品；同时，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老的商业发展模式等，更出现了度假养老基地连锁等商业模式，计划形成连锁的经营模式，类似于分时度假；而北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产品牌。参与养老地产试点开发商有。比如：万科、路劲、保利等国内一流发展商。
开发模式，很重要的方面就是考虑盈利性。现在比较盈利的模式：以住宅建设与社区管理相结合的经营模式。这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业。例如，以下几种方式：
（1）盈利模式1：“长期持有”、“出售”。投资回收期长、经营管理风险大、所需要协调的资源较多。
（2）盈利模式2：“出租”、“持有＋销售”模式。国内外养老地产的盈利模式需要重视产品销售和物业服务两方面。如果全部持有不售，采用出租模式，则需要专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。
2.6典型模式及案例
根据相关参考文献和资料，依据养老地产的产品组合，将老年公寓分为三类：单体的养老机构、养老服务嵌入式的住宅小区、综合型的养老社区。
（1）单体的养老机构：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。其经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式。
案例1：北京汇晨老年公寓。整个项目规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，一期工程147亩，设计床位712张；项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。套间的面积为80、112㎡，费用6300元/月，餐费及水电费另计；标准间的面积48.6㎡、65.6㎡，费用4350元/月、5280元/月，餐费另计。
案例2：上海亲和源。坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑，有12幢多层电梯住宅楼组成，设838套居室，可供1600位老人入住。其经营模式和收费标准如下：
表2 会员制的经营模式
|
A卡 |
B卡 |
C卡 |
|
永久使用权。可指定符合条件老人入住。 |
终身使用权。未住满15年，按年限退还住满15年后，只需继续缴纳年费 |
50年产权 |
|
入会时一次性支付入会费 |
根据选择的房型大小支付不同入会费 |
根据选择的房型大小付不同入会费 |
|
根据选择的房型大小每年支付不同年份 |
入会时一次性支付入会费 |
入会时一次性支付入会费 |
|
可继承、可转让 |
不可继承，不可转让 |
不可继承，不可转让 |
表3会员制收费标准
|
房型 |
床位费 |
护理服务费 |
合计 |
|
豪华房（月/间） |
4500 |
5000 |
9500 |
|
包房（月/间） |
3500 |
4500 |
8000 |
|
三人房（月/人） |
1300 |
1800 |
3100 |
|
四人房（月/人） |
1200 |
1500 |
2700 |
（2）养老服务嵌入式的住宅小区：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。其经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出。
案例：北京怡海花园。位于西南四环路的交接处，小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人；第六期中建有独立的青年公寓和老年公寓。目前项目已销售完毕。本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。
（3）综合型的养老社区：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。其经营模式：养老地产部分持有、部分销售。
案例：北京太阳城。占地总面积42万平方米，建筑面积30万平方米。其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。
三类模式的对比如下（见表4）：
表4 三类养老地产模式对比
|
养老地产模式 |
特点 |
主要配套设施 |
服务内容 |
盈利模式 |
|
单体养老机构 |
不属于房地产开发项目，专门的养老院和养老公寓，大部分为公办民营 |
围绕老年人需求特征设置如医院、老年活动中心、超市等配套 |
专门的养老护理服务 |
出租或会员制，通过收取床位费和护理费盈利 |
|
养老服务嵌入式的住宅小区 |
属于房地产开发项目，普通住宅小区中部分配套可为老年人提供服务，无专业养老机构运营 |
老年活动中心、学校超市及其他商业配套运动中心等 |
居家养老，不提供专门的老年人护理服务，仅通过组织老年人参与各种活动来关怀老人 |
养老服务不以盈利为目的，通过住宅销售盈利来平衡养老服务支出 |
|
综合养老社区 |
属于房地产开发项目，项目中的养老地产由专业的养老机构负责运营 |
同时满足老年人和普通住户的需求，设置如医院、老年活动中心、超市、幼儿园、文体中心等 |
居家养老为基础、机构养老为依托，专业的养老护理服务及住宅小区的普通物业服务相结合 |
养老公寓部分出租、部分销售，通过长短期收益相组合来盈利 |
2.7价格构成
老年公寓按照生活能力状态将老年人群分为：生活自理型、一般护理型、护士护理型、特殊病患型。收费也根据分类的不同而不同。除了以上列举的案例外，以下根据不同的地区和类型，又加以列举案例及其价格。
在广州，目前只有祈福地产有养老项目在经营，“祈福护老公寓”位于广州番禺祈福新邨内，共有200多套房间，收费为4500～8000元/ 月，也可以日租，属于集老年养生、医疗保健、休闲娱乐于一体的酒店式养老公寓。目前该公寓入住率为50%左右，但30%都是来自香港的客人。
在北京，有政府、企业、个人、合作办等形式的养老公寓，总体来讲有以下特点：规模较小、800—1600元/月、工作人员较少、床位使用率在60%左右。
在济南，主要以政府、个人形式的养老公寓为主，中等规模、区位偏僻、租金在1200—2500元/月（见表5）。
表5 济南市老年部分公寓概况
|
公寓名称 |
规模 |
床位 |
楼层 |
接收对象 |
区位/地址 |
|
济南福盛老年公寓 |
占地面积800平方米 |
容纳60位老人居住 |
2 |
自理和半自理及全护型的老人 |
位于济南市槐荫区经六路延长线，西名士花园别墅区内。1200—2500元/月 |
|
济南祥和苑老年公寓 |
占地10000平方米，建筑面积4000平米， |
106张床位 |
多层 |
全自理、半护理、全护理、特殊护理、全天候护理 |
济南市历城区郭店街道办事处东邻 |
|
济南风合家人老年公寓 |
建筑面积10000多平方米 |
床位518张 |
3 |
全自理、半护理、全护理、特殊护理、全天候护理、重症监护 |
济南市南外环山大南新校区西邻 |
|
济南市富翔老年公寓 |
济南市已有三所 |
650个床位 |
小高层 |
有专业的护理人员提供不同等级护理服务。 |
济南市天桥区凤凰山路78号 |
|
济南华森老年公寓 |
建筑面积达5000平米 |
房间158间，可容纳300人入住 |
2 |
有专业的护理人员提供不同等级护理服务。 |
位于经十路北侧凤岐路2999号的华森山庄内；园内山清水秀，绿树成荫，空气新鲜。 |
|
金悦老年休养院 |
占地面积6000平方米 |
—— |
— |
有专业的护理人员提供不同等级护理服务。 |
天桥区大桥镇镇政府驻地 |
|
济南舜康老年公寓 |
建筑面积2500平米 |
容纳130位老人居住 |
4 |
—— |
七里河华能路中段 |
|
心家园老年公寓 |
—— |
—— |
2 |
用爱心筑起家居式非自主老人的家园 |
生产路延长线以北的清河社区内 |
在青岛，圣德老年护理院，位于青岛市李沧区黑龙江中路1688号（李村公园东300米处），占地12亩，建筑面积8000㎡，设床位450张，以失去自理能力的老人为主要服务对象，其收费如下：床位费（单人间1980元/月；2人间930/月/床）+餐费（450元/月）+护理费（根据不同护理级别200—1200元/月）。
在威海荣成市老年公寓：床位费（单人间1060元/月；2人间700元/月/床）+餐费（240元/月）+护理费（介助200-300元/月；介护500-600元/月）。
综上所述，出租型的老年公寓都是按照“床位费+餐费+护理费”收取的；出售型的老年公寓一般是按照建筑面积来计算的，而且依据区位和环境的不同而不同；会员制的度假型、候鸟型老年公寓根据情况各有不同。
2.8优惠政策
根据有关政策规定，国家对养老服务机构实行税费扶持政策，对福利性或非营利性老年公寓暂免征收企业所得税、服务收入营业税以及机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税和车船使用税；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）；对缴纳水利建设专项资金确有困难的福利性、非营利性老年公寓，可报经主管部门批准，予以减免。政府主办和特许经营的供水、供电、供气、供暖、通信、有线（数字）电视等经营单位应为福利性和非营利性老年公寓提供优质服务和收费优惠。其中用水、用电、供暖、用气（燃料）等与居民用户实行同价，并免收相应的配套费；免收老年公寓有线(数字)电视、宽带互联网一次性接入费。福利性、非营利性老年公寓发生的生活垃圾、粪便清运和排污等费用，可在达标排放污染物的情况下，经过负责征收排污费的环保部门核准后免缴排污费。福利性、非营利性老年公寓的救护与生活用车可根据有关规定和实际工作需要，经核定后免征养路费。
营利性老年公寓按国家扶持发展服务业的相关政策执行。国家支持居家养老，对养老院类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税，对各类非营利性养老服务机构免征自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税等。
总之，国家支持养老产业，但各地区政策各有不同。例如：“济南市出台养老服务机构管理规定，对申办的养老机构的收入，经当地税务部门审查批准，免征营业税、城市维护建设税和教育费附加；养老服务机构的城市建设管理费用，经当地人民政府批准，可予以减免。社会福利机构使用自来水、电、暖、煤气和电话，按照居民生活收费标准收取；社会福利机构的工作用车，根据国家和省有关规定，经省交通行政主管部门核定，减免有关交通规费。”
同时，被资助的养老机构分为已运营和新办两种类型，市级分别按立项建设、租赁房屋改扩建和托老病房三种情况予以资助，类型及标准：第一种类型是已投入运营的养老机构，分为三种情况予以资助，征地立项建设的每张床位资助3000元；租赁房屋改扩建的每张床位资助2000元；依托医疗机构改扩建的每张床位资助1000元。第二种类型是新办养老机构，分为三种情况予以资助，2011年1月后，征地立项建设的每张床位资助4000元；租赁房屋改扩建的每张床位资助3000元；依托医疗机构改扩建的每张床位资助1000元。对社会力量兴办的养老机构，每收住一名本市籍老年人，给予每月60元的运行生活补贴。
而北京市的优惠政策如下：
（1）营业税方面。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。”
（2）所得税方面。《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号）和《北京市财政局、北京市地方税务局<转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收征得的通知>》（京财税【2001】5号），在所得税方面给予的优惠有：对由民政部门审核批准，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税；对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。
（3）房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。根据《财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。
3存在问题
3.1法律法规与设计理念有待完善
我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多，国家颁布自2003年9月1日起实施的国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落实。因此，应尽快建立适应老龄化社会需求的建筑住宅体系。另外，有关老年人配套设施的建设指标也不够明确，现有《老年人建筑设计规范》和《无障碍建筑设计规范》也迫切需要更新。
3.2投资回收周期长，风险大
老年公寓所需要考虑的设计规范较多、需要引入的配套资源较多、经营管理专业性较高、资金回收周期长，国家优惠政策不到位，造成融资困难和风险较大。
3.3老年公寓配套服务的标准尚未建立
养老机构配套功能完善的重点在两个方面：医疗护理服务的配套和饮食的科学合理套配。正是因为以上两个方面，加上风险较大，所以老年公寓无法大规模开发，也无法引进完善的配套设施。
3.4引进医护人员困难，人才队伍缺乏
现行的老年公寓规模较小，相比正规的医院等机构，无法吸引专业的人才。加上我国传统服务观念的落后，现行的服务人员素质不高，影响了老年公寓规模的扩大。
3.5经营风险较高
随着人们维权意识的提高，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。老年人一般身体脆弱，对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。另外，在缴纳建设用地、日常水电暖等费用时没有优惠政策的支持，一部分民办老年公寓是按照民用的收费标准缴纳费用，另有一部分还是按照商用标准交纳水电及冬季的取暖费用，运营成本很高。
老年公寓的床位空置问题也是一个问题。北京市政协发布的一份调研报告显示，2009年全市养老机构的5万多张床位中有27054张床位收住了老人，平均床位使用率48.5%，有2万多张床位空置。以距离北京市区40公里外的怀柔区为例，这个以农业人口为主的区拥有公办养老机构17家，民营养老机构4家。但一到冬天，一些养老机构甚至出现歇业的情况。经了解发现，由于入住率本来就不高，一到冬天，还要加上供暖的费用，出于节省经营成本的考虑，养老机构冬天会歇业或者是改为宾馆接待别的客人。
同样的情况也发生在湖北武汉市。该市去年底首次举办的社会化养老高峰论坛传递出这样的信息，在该市现有的140多家养老机构中，有1万多张收费较高的床位空置。床位空置不但造成资源的浪费，也增加了经营风险。
3.6个性化服务项目少，服务内容单一
一方面，是由于小规模养老公寓无法配套完善；另一方面，老年人的本身文化程度、收入水平、文化素质差异大，服务人员的服务水平较低，因此两者无法形成个性化服务。
3.7规模效益不明显
老年公寓不同于普通住宅类产品，必须根据城市特色、消费习惯与传统观念、地区消费水平、区域差异等等来选择区位和制定个性化产品，不利于形成规模效益。例如，当前大地产商万科、万达、恒大等，都是以标准化产品线和建设标准来扩大规模，而老年公寓无法在不同地区大规模复制。
3.8传统观念的束缚
部分子女不放心将自己的父母一直放在养老院，而且很多数老年人并不愿意去养老院。老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，入住老人的素质参差不齐，使得老年公寓的满意度下降。
4对策及展望
4.1对策
4.1.1加快完善法律法规体系，建立配套标准
养老的问题不仅仅是每个家庭的问题，而是一个普遍存在的社会问题。它直接影响人们的工作和学习，影响家庭的和睦，社会的安定。政府工作重点是监督、检查国家现存的优惠政策是否落实到位，并协调解决一些实际困难，营造一个良好的政策环境、经营环境和投资环境。
另外，应该积极制定有关医疗配套的标准，明确指出不同规模的养老机构应相设不同规格医疗服务部门，分别为医务室、医疗康复中心、老年病医院。而且规定民政部门在些机构的设置中享有一定的权威性，卫生部门要予以配合，产并做好业务上的指导和监督。
4.1.2建立居家养老服务管理体制和服务理念
Wood head澳大利亚五合国际提出老年公寓的设计理念是可以借鉴的：
（1）突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；
（2）考虑老人可以继续在“家”中参与工作；
（3）用积极、年轻的方法对待年龄；
（4）随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；
（5）对环境的可持续发展；
（6）建立连锁度假公寓，可以有多处居所，方便外出旅游。
4.1.3加强专业化与志愿者相结合的居家养老服务队伍建设
医护人员队伍的建设是制约养老机构发展的大问题，解决的不好不仅会产生很多医疗纠纷，而且会让很多投资者望而生畏，影响养老机构的产业化发展进程。除了建立完善的考核标准，为纠纷创造法律依据外，还建议在养老行业中建立健全有行业特点的护理职称体系和晋升机制、完善志愿服务机构，明确服务人员的责任，增强全体服务人员的信心，更好的为老人服务。
4.1.4拓宽融资渠道，加大税收政策优惠
可以委托银行向有条件、有可能发展成为养老骨干企业的机构发放流动资金贷款，由银行帮助控制资金风险；在民政部门主导的慈善机构中，设立养老基金会，通过向社会募集来筹措资金，由养老基金会作为投资代表，参股或控股一批大型养老机构。这样可以扩大全社会对养老的关注。
另外，国家应该实行区别税制，对养老地产进行减免税收，加大扶持力度。在加大保障房建设的同时，将老年人养老问题考虑在内，可以大力发展廉租房，其中一部分用于老年公寓。
4.2展望
4.2.1养老地产市场潜力大
虽然当前老年公寓的收费较高，不是所有的家庭能够承受的。但随着我国老龄化速度日益加快，养老地产势必会有广阔的市场空间。随着观念的更新和生活水平的提高，越来越多的老年人开始入住老年公寓。当然，这需要政府的引导和支持，也需要服务机构的壮大、配套设施及养老保障体系的完善。
4.2.2避免原有住所的闲置和资源浪费问题
养老公寓发展中不可避免的会遇到一些问题，比如，中国如果大力发展老年公寓和养老地产，原有住所和完善的生活配套等资源的闲置浪费问题，新建老年公寓如果重新占用土地资源和水电资源，势必造成基础设施的重复建设，资源的浪费。因此，未来养老公寓要尽量考虑到资源的合理利用和可持续发展问题。
4.2.3老年公寓新模式探讨
表6 老年公寓新模式探析
|
养老模式 |
代表案例 |
典型特征 |
模式点评 |
|
|
“社区+医院+地产”模式 |
台湾长庚养生文化村 |
以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区 |
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 |
|
|
会籍制的养老俱乐部 |
北京太申祥和山庄 |
采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院 |
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 |
|
|
以房养老 |
南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓 |
采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老” |
这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。 |
|
|
异地养老 |
异地购房 |
海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司 |
以养老为目的的异地购房 |
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 |
|
“候鸟式”养老 |
大连的互动式异地养老服务中心 |
不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老 |
||
|
“季节性”养老 |
天津的泰达国际养老院 |
炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中 |
||
|
海外华人回国养老 |
新加坡华人、北美的购屋旅游团 |
炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中 |
||
|
度假基地连锁 |
北京金港家苑、江苏生态养老连锁 |
将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式 |
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 |
|
|
分时度假式养老 |
云南卧云仙居、浙江城仙居 |
将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁 |
是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。 |
|
|
连锁养老超市 |
辽宁连锁超市 |
是一种新型的老年服务型机构 |
这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。 |
|
4.2.4开发老年公寓建设思路
开发老年公寓可以考虑以下五个方面：与社区共同建设按；与相关设施并设；与旅游产业结合；与国际品牌接轨；以其他方式转型。
（1）与社区共同建设
包括：专门建设养老社区(健康型、连续照护型)；新建居住区中同时开发养老社区；普通社区中配建养老公寓，养老住宅等；成熟社区周边插建多功能老年服务设施。
（2）与相关设施并设
包括：与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓；与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓；与幼儿园或其他福利设施并设；与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学。
（3）与旅游产业结合
例如：在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅
（4）与国际养老专业品牌接轨
例如：引入外资，建世界型连锁老年设施；与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。
（5）以其他方式转型
例如：与服务业结合，将原有优势注入养老地产；与保险业结合，利用险资投资养老地产；利用自身独特的资源转型开发养老地产；将旧的国有资产盘活（旧医院），改造为老年设施。
4.2.5有挑战才有机遇
总的来说，开发养老地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通，必须根据我国国情和实际情况来促进老年公寓的发展。首先，做好承担风险的准备，政策目前确实是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有规划建设的经验也不足，不过，我们每个人都需要养老，都希望舒服的养老，只要全民关注，问题总会解决。
同时，我们也可以将挑战视为机遇，在当前体制改革的浪潮中，提前制定行业规则和标准，越先打好资源基础，越有可能在未来的市场中占有一席之地。
关注我们的康复展会公共帐号，掌握第一手行业商机！