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       一、引言

　　人口老龄化是指随着总人口中年轻人口数量的减少、老年人口占总人口的比重不断增加，人口的年龄构成发生结构性转变。人口老龄化对经济增长、投资与消费、劳动力市场等经济领域以及社会服务、医疗卫生、家庭结构等社会领域都会产生长期、全面而又深刻的影响，必将引起社会制度和产业的变革。中国作为最早步入“老龄社会”的发展中大国，老龄人口规模大，增长快，发展迅速，且老年人口内部高龄化、空巢化、失能化的发展态势也进一步加剧了中国人口老龄化的严峻性，养老问题日渐突出。从发达国家的实践经验来看，发展老龄产业是应对人口老龄化的有效途径之一，同时也是推动经济转型升级和经济可持续增长的动力源泉。老龄产业在我国作为一项新兴产业、朝阳产业仍然起步和探索阶段，因此，政府应当规范老龄产业管理，通过健全老龄工作体制、机制，为老龄产业的发展营造良好的制度环境，引导并推动其全面、健康、快速发展。

　　二、典型国家和地区老龄产业管理的现状和经验

　　由于老龄产业的微利性和福利性的特性，政府必须要在其发展过程中发挥主导作用、扮演重要角色。具体而言，就是通过一系列监管措施来引导和规范老龄产业的健康、可持续发展。西方发达国家和我国港台地区的老龄产业经过几十年的发展，从整体上已经由最初的市场培育期进入到一个成熟的发展期。其主要特征表现在市场规模、经济和社会效益、从业人员的专业水平以及行业的标准体系建设等方面，但更重要的体现是这些国家和地区的政府和相关职能部门对老龄产业在行业指导、运营监管、市场准入和退出等诸多方面进行了行之有效的微观、宏观管理，已形成了比较完善的管理体系和相对健全的管理机制。政府管理在老龄产业发展过程中的重要作用不仅体现在有“行政指导”产业发展传统的日本和福利主义盛行的欧洲，即使是在崇尚自由市场经济的美国，产业指导政策在老龄产业发展过程中也是如影如随。

　　(一)日本的老龄产业管理

　　日本作为亚洲社会、经济发展水平最高的国家早在20世纪70年代初就率先步入了老龄化社会。日本的老年人口增长快，老龄化程度发展迅速，已成为老龄化最严重的国家。虽然日本较早地面临老龄化所带来的一系列社会问题，但依靠其强大的经济实力、较高的居民收入水平，加之政府扶持、培育战略性新兴产业的历史传统，日本通过发展老年护理、老年住宅、老年旅游等老龄产业成功应对老龄化带来的挑战。

　　日本政府对老龄产业延续了政府指导、干预新兴产业发展的历史传统。早在1963年，日本尚未进入老龄化社会之前，日本政府就颁布了《老人福祉法》。根据这部法律，为老年人提供养老居住服务的机构分为由政府开设的、具有福利性质的养老院以及由社会资金投入的“收费老人院”、“带服务的老年人住宅”等。20世纪70年代，日本刚进入老龄化社会不久，老龄产业市场规模较小，一些中、小企业开始瞄准门坎较低的机构养老业。对此，政府通过给予企业经营适当干预对老龄产业进行行政指导，旨在规范市场秩序并建立行业标准。20世纪80、90年代是日本老龄产业的成长、发展期。在老年人口绝对数量迅速增长以及由此产生的巨大的养老需求的背景下，日本的老龄产业市场规模逐步扩大。厚生省下属的“老龄产业室”以及由老龄产品和服务企业组成的“老龄商务发展协会”的成立标志着政府和企业开始日益关注和重视老龄产业。

　　(二)美国的老龄产业管理

　　美国是发达国家中老龄产业发展市场化程度最高的国家。美国的老龄产业大多是私人投资并实行市场化、商业化运作，政府不直接干预，只提供相应的产业扶持政策引导社会力量参与对老龄产业的投资以及一套鼓励、监督机制来规范相关企业的市场行为并保证老年产品和服务的质量。以美国的老年住宅产业为例，虽然美国的老年住宅一般采取商业化、市场化的运作模式，但老年产业的发展也离不开政府产业政策的支持。美国政府通过立法保障、配套政策等措施对老年产业进行扶持，并且在老年住宅的开发上以优惠条件吸引私人企业等社会资本投资运营。1965年，美国制定的《老年人法》(the Old Americans Act)提出“要为老年人提供合适的住房，这些住房特别设计来满足老年人需求的，并且在花费上能够让老年人负担的起”。之后，《老年人法》经过多次修改，对老年住宅、老年人福利设施及社区计划等规定都做了重大的改进。但同时，美国政府在法律上有一套鼓励、监督机制来保证老年住宅产业的服务质量：一是一套完整并不断发展的评估体系，二是相对独立的监察员体制。

　　(三)法国的老龄产业管理

　　法国是世界上最早进入老龄化社会的国家。早在1865年，法国65岁及以上老年人口比例就超过了7%。现如今，法国依然是一个人口老龄化非常突出的国家。对此，法国政府对养老问题高度重视，为其公民建立了一张严密的“安全网”，提供“从摇篮到坟墓”的社会保障。法国老龄化社会产生的巨大的老年人口数量和法国完备的社会保障体系为法国老龄产业的发展奠定了基本前提。目前，法国将养老服务业等家庭服务业作为一项优先发展的产业来推动。2005年6月，法国政府宣布成立一个全国家庭服务署。负责家庭服务市场及通用服务券的发展。同年，法国政府启动家庭服务业促进计划，将包括养老服务业在内的家庭服务业纳入国家发展战略规划。2007年，法国政府通过了面向老年人的两项全国养老规划《安度晚年，2007-2009》和《高龄互助2007-2012》，这两项规划的核心内容就是发展养老服务业，鼓励养老服务券和养老机构的发展，确保居家养老和养老机构养老的连续性，以应对人口迅速老化的挑战。

　　(四)台湾的老龄产业管理

　　台湾的老龄产业起步较早，在借鉴美国、日本等养老产业发达国家经验的基础上结合台湾社会、经济发展实际创造出众多实用且独具特色的发展模式，特别是养老、安老、助老方面做了大量的工作，积累了丰富的经验。台湾当局政府于1980年颁布的《台湾老人福利法》为台湾地区老龄产业的发展提供了法律保障和支持。这部法案规定了老人年龄上的定义，老人福利的主管机构及其业务内容、老人福利机构的设立、专业人员以及为老人提供医疗、交通、社会参与等方面的服务等，并特别规定“省(市)、县(市)主管机关应视需要设立并奖助私人设立扶助机构、疗养机构、休养机构、服务机构各类老人福利机构以及合于老人安居之住宅”。另外，诸如《长期照顾十年计划》、《建立社区照顾关怀据点计划》、《台湾护理员法》等一系列法律、政策的陆续出台构成了台湾老龄产业发展的政策支持体系。

　　随着台湾老年人口数量的快速增加以及家庭结构的核心化，建立一个多方力量共同参与的、可持续发展的社会照顾网络已势在必行。台湾地方当局政府政府通过与民间机构合作的方式，整合现有的社会资源，制定产业发展方案，鼓励非政府组织投资兴建养老机构。有关部门自1989年起，每年安排专项经费，用于补助民间力量积极兴办养老机构，为这部分机构增添设施设备和开展护理培训提供经费支持。

　　(五)香港的老龄产业管理

　　早在1981年，香港地区就进入了老龄化社会。1996年，香港地区老年人口(65岁及以上)的占总人口的比例已达10.1%，远高于联合国定义的老龄化社会的标准。人口老龄化以及高龄化必然使老年人对养老照顾及支持服务的需求日趋增长，因此，香港地区政府以社会福利署、卫生署、房屋署、医院管理局为主要部门，制定并实施了一系列退休保障、住屋、医疗及护理的养老服务政策和措施，并通过财政上的支持，培育了大量的养老服务团队和民间机构。香港老龄产业最大的特征在于政府主导下，社会各界充分合作而形成的多元化格局。在香港，政府、私营部门、非政府组织、社区等都参与进来，分工合作并充分发挥自身的优势。在香港的整个养老服务体系中，政府的角色更多是个“投资者”、“制片人”，而真正的“导演”、“演员”是香港众多的民间机构。

　　三、典型国家和地区老龄产业管理对我国的启示

　　从全球老龄产业发展的历程和经验来看，对于福利色彩浓厚的老龄产业，除了市场环境之外，法律规范和政府管理也是其健康、可持续发展十分必要的条件。近年来，随着中国的人口老龄化程度的不断加深，我国老龄产业的发展迎来了前所未有的战略机遇期。但受到传统思维和体制的影响，老龄产业的管理工作相对滞后，主要表现在管理理念落后、管理体制不顺、管理体系不健全，这在一定程度上制约了我国老龄产业的发展。因此，我国政府和相关职能部门在立足于中国国情的基础上借鉴发达国家老龄产业管理的成功经验，通过政策扶持和制度规范逐步建立一套行之有效的老龄产业管理体系。

　　(一)转变老龄产业管理理念，理顺管理体制

　　转变老龄产业管理理念，最重要的就是要实现管理观念由“行政化管理”到“社会化管理”的转变。我国老龄产业起步晚、发展时间较短，政府相关部门在对老龄产业进行管理的过程中延续了对老龄事业行政化管理的模式。而老龄产业管理工作的高效运转就是要明确政府、市场和社会的定位，这不仅要政府组织提供基本设施和服务，也需要市场机制的回归以及潜在社会力量的发掘。同时，纵观世界发达国家和地区老龄产业管理经验，相对集中的管理体制是未来老龄产业管理体制的主流趋势。因此，中国的老龄产业管理应该明确管理主体、理顺管理体制。具体而言，就是要改变过去“九龙治水”的局面，建立一个能够协调相关部门的综合性管理机构对老龄产业进行统一规划、综合协调，促进老龄产业健康、有序地发展。

　　(二)加快完善促进老龄产业发展的管理和激励体系

　　我国老龄产业的进一步发展需要更为全面的政策和管理规范，老龄产业的准入、运营、退出各环节要建立起一套行之有效的、管理灵活的管理体系和激励机制。首先，要争取对老龄产业管理国家层面的立法以及相关鼓励、扶持和引导老龄产业发展的具体、可操作性强的政策法规和条例，对老龄产业的发展导向、老龄市场规则、老龄产品和服务的标准有具体的规定，使老龄产业的管理工作有法可依、有章可循；其次，要将老龄产业的发展纳入国民经济和社会发展的总体布局，制定其中、长期发展规划，对加快发展老龄产业发展的总体要求、主要任务、具体措施和组织领导做出顶层设计与规划；最后要加强政策支持和引导，对于老龄产业在土地、规划、融资、税费、行业标准及配套设施建设等方面加快建立一套完整的扶持机制和制度体系。

　　(三)加强对老年服务机构和设施的规范化管理

　　各级相关部门要进一步加强为老服务机构的规范化管理，积极协调并配合城建、税务、卫生、工商、消防等部门共同开展对养老机构的常态化监管工作。同时，为了进一步提高老年服务机构专业化服务水平和质量，各级相关部门要加强对公办和民办养老机构的培训，指导他们建立和完善管理工作责任制、民主管理制、重大事项报告制等管理制度以及一套科学、合理的评估机制，从而使养老服务机构的管理更加规范化、制度化、科学化，促进老年服务机构和设施的健康有序发展。

　　(四)重视队伍建设，积极培养老龄产业管理人才

　　老龄产业管理工作不仅需要健全的管理体制和完善的制度规范，更需要熟悉国家老龄政策、法规以及老龄产业发展规律、能从事老龄产业管理工作的复合型人才。在中国人口老龄化程度不断加深的背景下，大力发展老龄事业和产业已经上升为国家战略，这为老龄产业的发展创造了良好的制度环境，但老龄管理工作却缺乏大量的高级管理人才。对此，要高度重视老龄产业管理部门的队伍建设，积极培养兼具老龄工作理论和实践的专业管理人才，构建多层次的老龄产业管理人才体系。

（【作者】黄清峰，武汉大学社会保障研究中心；刘恒，中南财经政法大学经济学院）

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当前我国正在步入老龄化社会，同时也步入老年慢性病的高负担期，据统计中国心脑血管疾病、糖尿病、恶性肿瘤等老年慢病确诊患者2.6亿，慢性病导致死亡已经占到我国总死亡85%，疾病负担已占总疾病负担70%，呈现出“患病人数多、医疗成本高、患病时间长、服务需求大”的典型特点。这已经成为业内人士和历届两会代表委员热议的话题之一。

痛心：大部分钱花在临终前

大多数人对于健康的关注，通常是生病了需要去看医生的时候。“一个人一生中在健康方面的投入，60%至80%花在临终前一个月的治疗上。”国家卫计委宣传司司长、新闻发言人毛群安曾经表示，这一反常现象的背后实际上体现了老百姓对于日常健康管理意识的淡薄。

对于毛群安的这一说法，卫生部首席健康教育专家万承奎非常认同，他表示，之所以把钱都花在治疗阶段，就是因为疾病的预防工作没有做好。

近年来我国慢性病发病人数快速上升，根据2012年发布的《中国慢性病防治工作规划（2012~2015年）》统计，现有确诊患者2.6亿人，慢性病导致的死亡已经占到我国总死亡的85%。

前世界卫生组织总干事中岛宏博士曾指出，只要采取预防措施就能减少一半的死亡，许多人不是死于疾病，而是死于无知。很多人不知道自己的血压、血糖和血脂状况，等到倒下那一刻才发现原来病了。

措施：健康管理投1元，未来省108元

“如果把钱花到早期的健康管理上，完全可以不得病，晚得病。”万承奎表示，可以从生活习惯、饮食、生活环境等方面出发，对疾病早期预警，通过体检、疾病评估、专家咨询和生活方式干预等方式，降低慢性病的发生率，减少就医需求。

在卫生经济学专家眼里，做好健康管理还有另外一重意义。北京大学国家发展研究院李玲教授介绍，根据世界卫生组织调查，预防上多投入1元钱，治疗就可减支8.5元，并节约100元抢救费。看似1块钱的投入不多，但带来的效益是非常惊人的！

根据《2012年我国卫生和计划生育事业发展统计公报》显示，2012年中国卫生总费用约28914.4亿元，占GDP的5.57%，人均卫生费用2135.8元。照此计算，如果做好健康管理，不仅国家可以节省大量医疗支出，家庭医疗负担也可大幅度减轻。

探寻：缓解看病难看病贵，健康管理是出路

除了可以节省医疗费用的支出，健康管理服务对于现阶段从根源上解决百姓“看病贵，看病难”的问题有着积极的意义。北京大学国家发展研究院经济学教授刘国恩表示，健康管理正在逐步改变人们的就医观念，作为缓解百姓看病难的第一步和有益尝试，值得被大力提倡。

哈佛大学公共卫生学院中国项目主任刘远立教授认为，促进健康的新方向应该是预防，如果仅仅是着重于对治病的投入，钱可以无限地花下去，算不上是高明的做法。

新医改中公共卫生服务均等化，作为“防病”的举措成是重要亮点之一。党的十八大报告也提出完善国民健康政策的要求，指明了从病有所医到全面健康管理的医改方向。

“一个13亿人口的大国，如果不把疾病防控和健康促进抓好，投入再多钱到医疗机构也难以应对。”2009年两会政协会议医卫界别联组会上，时任卫生部部长陈竺就表示，要解决好防和治的关系。

建言：健康管理从现在开始

近年来，健康管理服务悄然兴起，业内人士呼吁重视健康管理。中华预防医学会健康风险评估与控制专委会秘书长李明表示，健康投资是一个长期的、周而复始的工作，它包含两个方面，一个是建立科学的生活方式，另外一方面，要将健康作为个人的财产来进行管理，比如购买健康管理服务。

历年两会，也有人大代表和政协委员提交相关提案或提议。2012年，许树强代表也建议，支持全过程健康管理，建设卫生信息集成平台，从技术和管理两个方面推进居民全过程健康管理。 21世纪什么最贵，健康最贵。就像好多人说的：救护车一响，一年猪白养，住上一次院，三年活白干；十年努力奔小康，一场大病全泡汤。自己受罪不说，子女也跟着受累。

所以，老年朋友要想老有所乐、老年所为、老有所用，就得把健康看作自己的无形资产，把健康管理当作自己的银行存款，不管现在身体是什么状况，经济是什么状况，都得从现在开始掌握一些饮食、运动、心理等健康管理方法，让自己少走冤枉路、少受冤枉罪，少花冤枉钱，这才是爱妻、爱子、爱家庭、爱社会的良好表现。

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近年来，儿童家居已成为市场中不容小觑的新势力，其新颖独特的设计，频繁更新的国家标准，不断刷新着人们心目中儿童家居的概念。但与之相比，同样是以年龄段来划分消费人群的老年家居产品的设计、生产和市场销售情况则逊色不少。在我国正逐渐步入老龄化社会的大背景下，家居市场为何出现“老不敌小”现象?业内人士认为，这主要受老年家居市场环境不成熟、企业研发成本较高且收益较小、人们的消费观念存在差异等因素的影响。

老年家居“钱”景无限

家住北京市海淀区的李大爷今年76岁，是一名退休工人，他的大女儿在国外，小女儿远嫁上海，这让他和老伴成了“空巢老人”。由于他们不喜欢住养老院，两个女儿便想给他们购置一些适合老年人使用的家居产品。然而，他的大女儿逛了几家大型家居卖场，都没有找到专门销售老年家居产品的商铺。

李大爷因早年在工厂里上班，患有严重的关节炎，随着年龄的增大，关节炎症状便越发明显，甚至连上下楼梯都很吃力。他告诉记者：“每次坐家里那套软绵绵的布艺沙发都有点害怕，坐下去后想再站起来非常困难，后来我干脆不坐沙发了，免得受罪。”另外让李大爷很难受的就是上厕所，蹲下后要使很大劲儿才能站起来。“每到那时就特别想在马桶旁安个扶手，能让我借一把力站起来，但现在的家居产品根本没有这样的设计，说明商家在设计产品时大多没有考虑到老年人的实际使用需求。” 李大爷无奈地说。

李大爷只是千千万万个“空巢老人”中的一员。全国老龄工作委员会办公室于2014年9月23日发布的《中国老龄产业发展报告 2014》(以下简称《报告》)显示，2013年中国老年人口的数量已达到2.02亿;到2020年，中国老年人口数量预计将增加到2.6亿。2014 年，老年人的消费潜力或将达到4万亿元;而到2050年，这一数字有望增长到106万亿元，占我国GDP的33%。另据该《报告》显示，老年人口数量的迅速增加在带来养老压力等各种问题的同时，也将带来新的商机。老年人因身体方面的原因，对家居产品有着不同于年轻人的特殊要求，主要体现在产品色彩、功能、类别、舒适性、安全性等方方面面，因此市场潜力巨大。

此外，老年人对家居产品的特殊需求也是全方位的，从家具到卫浴，从电器、橱柜到装修设计都有特殊要求。例如，老人如厕时的安全风险最高，因此就需要安装智能马桶或者为普通马桶配备安全扶手。

业内人士表示，老年家居产品在设计方面应尽量减少不安全因素，比如家具应少一些棱角，以免碰伤老年人;最好使用硬床垫或给硬板床配厚褥子，因为弹簧床较软，不适合老年人使用;椅子的背倾角和坐倾角要偏大一些，这样老年人坐着更舒服，并且应尽量为椅子设计方便抓住的扶手;在老年人居住的房间里，不宜有低于双膝的抽屉和高过头的顶柜，以避免老年人拿东西时进行弯腰和爬高等动作。

卖场难觅老年家居产品

随着老龄化社会的到来，老年人对家居产品的特殊需求必然会催生巨大的市场需求。但记者日前走访北京市的各大家居卖场后发现，真正适合老年人使用的家居产品并不多见，甚至一些销售人员对老年家居产品的功能也一知半解。

在一家知名家居卖场里，一名导购人员表示，目前市场上销售的家具产品普遍适用于大部分家庭成员，其中专门针对老年人设计的家具不多，专门设计的儿童家具倒不少。如果需要为老年人选购，消费者只要多关注一下现有家具的材质和设计即可，没必要买老年人专用款，例如购买床、沙发等家具时，选择材质偏硬的即可，而茶几、柜子等家具的款式较多，其中很多都是没有棱角的，给老年人选购这种的就行。

“请问，有老年家具吗?”面对记者的询问，卖场内多家家具门店的销售人员给出的回答大同小异：“没有专门为老年人设计的家具，但店里销售的家具款式很多，老年人都能用”“这个是黑色的，适合老年人使用”“这个床垫是我们这里最好的，老年人睡着很舒服”……

记者在多家卖场看到，家居产品林林总总，大到占地30平方米的衣帽间，小到水龙头、面板等，既有针对高端消费群体的，也有针对中、低端消费群体的，还有小众化、不同功能的，如儿童家具、拥有妇洗功能的女性专用坐便器、可改善职业病的上班族健身产品等，唯独不见针对老年人设计的家居产品。

企业缺乏开发积极性

家居卖场为何没有专门的老年家居产品?北京某家具公司总经理徐先生认为，原因在于尽管目前老年家居市场潜力很大，但人们的实际需求较少，没有形成一定的规模，这导致企业研发成本高，缺乏积极性。与年轻人相比，老年人大多勤俭节约，不但自己不愿意花钱购买，也不乐意让儿女购买，这使得老年家居产品上市后不易销售。徐先生说，他所在的公司曾尝试推出过一款适合老年人使用的床头柜，其内部设有LED灯带，便于老年人起夜时使用，同时还加大加高了床头柜的抽屉，方便老年人储物。但其上市后，销量很不理想。除此之外，老年家具不像儿童家具那样有单独的标准。长久以来，成人家居产品的功能涵盖了老年人的需求，这也导致了家具企业缺乏开发老年市场的动力。

业内人士认为，老年家居市场之所以出现空白，并非没有需求，而是业内缺乏正确引导。面对今年家居行业不景气的现状，家居企业可趁机创立针对老年消费群体的品牌，研发适合老年人使用的产品，这既可以填补老年家居市场的空白，也能以此为契机给企业带来新的发展机会。目前，老年家居市场虽然正在发展，但由于相关企业尚未深入对其进行研究，所以市场还未正规化。随着社会老龄化的加剧，人们对老年家居产品的关注度势必会越来越高。

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老年公寓研究

1老年公寓概述

1.1概念

老年公寓（apartmentfor the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

1.2特点

老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴，是政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。主要特点包括以下三个：

（1）能为老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。

（2）老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。

（3）老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长，具有风险高特点。

1.3老年公寓设计规范

《老年人建筑设计规范》-JGJ122-99；

《老年人居住建筑设计标准》-GB／T 50340-2003。

1.4国家关于老年公寓的政策文件

《中华人民共和国老年人权益保障法》

《中国老龄事业发展“十二五”规划》国发〔2011〕28号

《中国老龄事业发展“十一五”规划》全国老龄委发〔2006〕7号

《关于加强老年人优待工作的意见》（2005.12.26）

《加快发展养老服务业意见》国办发〔2006〕6号

《关于全面推进居家养老服务工作的意见》2008.1.29

《养老院的注册申请流程资料条件和相关注意事项》

2老年公寓开发分析

2.1背景分析

随着老龄人口的迅速增加，我国已经进入老龄社会，养老问题已经成为社会普遍关注的热点问题。截止2008年底，60岁以上老年人口已达到1.589亿，占全国总人口的12%；从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿 增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万，老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。

老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。目前，“十二五”规划确定了以“居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”的养老服务体系。

2.2选址问题

分为郊区、市区（旧危房和闲置房改造）、风景旅游区、度假区。

老年公寓的选址必须根据当地的居民收入、传统观念、交通区位等综合因素进行考虑，如果选址地段过于偏僻，势必造成入住率不高。但在城区拿地的代价过大，开发商又无法用其来做养老项目，所以要慎重考虑，可以租赁市区旧有的建筑进行改造，或者在普通住宅中配建老年公寓来解决选址风险问题。

2.3规划设计

建设层数主要以三层及三层以下为主。老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长，不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，同时要遵循国家相应的老年公寓设计规范（见建筑设计规范文件）。

相关的配套设施主要有：老年医疗保健设施包括老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊诊所等；教育设施包括老年大学、图书阅览室、书画协会等；文娱设施包括老年活动中心、俱乐部、老年之家等；其他设施包括老年餐厅、日间服务站等。

老年社区的各种设施还必须按照老年人的特点进行规划设计。当然，老人社区规划及设计最重要的地方体现在细节上，如满足个性化的辅助设施、颜色的设计等等。

2.4养老地产和传统地产的对比

表1 养老地产与传统地产对比

项目	传统住宅地产	养老地产
土地来源	招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地	招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地
开发资金来源	自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款	自筹资金、银行贷款、保险资金
盈利点	出售或持有经营	出租+出售模式，产品销售和物业服务两方面并重；回报慢，持续经营，投资回报长期性，带有一定福利性质。
按揭方式	按揭、一次性付款	反按揭
物业服务	一般提供居家安全卫生常态化，日常化的物业管理与服务。	老年住宅属于综合型的社区，开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学等服务机构
产品规划	按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业	《老年人建筑设计规范》，同时配建老人康体中心，医疗保健中心，老人大学等特殊配套等。
物业用途	居住、投资、度假	养老、度假
环境配套	生活、市政配套完善以及便利。	配套完善，特别要求30分钟车程内需要医院等配套。
交通条件	交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是≦30分钟为最理想	交通便利，离市区或上班地点时间半径是≦60分钟均可
政策优惠	——	国家支持，地方鼓励，但各地政策不同
目前问题	受国家调控主要对象；规模化	政策不完善，土地成本过高；未形成规模化。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态。
成功案例	万科、恒大、绿地、中海	北京太阳城国际老年公寓等；万科、保利、泰康置地、路劲开发商等开始试水。

2.5开发模式

目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老年人的住宅，并计划未来在国内20多个住宅项目中，都有针对适合老年人群体的产品；同时，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老的商业发展模式等，更出现了度假养老基地连锁等商业模式，计划形成连锁的经营模式，类似于分时度假；而北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产品牌。参与养老地产试点开发商有。比如：万科、路劲、保利等国内一流发展商。

开发模式，很重要的方面就是考虑盈利性。现在比较盈利的模式：以住宅建设与社区管理相结合的经营模式。这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业。例如，以下几种方式：

（1）盈利模式1：“长期持有”、“出售”。投资回收期长、经营管理风险大、所需要协调的资源较多。

（2）盈利模式2：“出租”、“持有＋销售”模式。国内外养老地产的盈利模式需要重视产品销售和物业服务两方面。如果全部持有不售，采用出租模式，则需要专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。

2.6典型模式及案例

根据相关参考文献和资料，依据养老地产的产品组合，将老年公寓分为三类：单体的养老机构、养老服务嵌入式的住宅小区、综合型的养老社区。

（1）单体的养老机构：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。其经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式。

 案例1：北京汇晨老年公寓。整个项目规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，一期工程147亩，设计床位712张；项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。套间的面积为80、112㎡，费用6300元/月，餐费及水电费另计；标准间的面积48.6㎡、65.6㎡，费用4350元/月、5280元/月，餐费另计。

案例2：上海亲和源。坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑，有12幢多层电梯住宅楼组成，设838套居室，可供1600位老人入住。其经营模式和收费标准如下：

表2 会员制的经营模式

A卡	B卡	C卡
永久使用权。可指定符合条件老人入住。	终身使用权。未住满15年，按年限退还住满15年后，只需继续缴纳年费	50年产权
入会时一次性支付入会费	根据选择的房型大小支付不同入会费	根据选择的房型大小付不同入会费
根据选择的房型大小每年支付不同年份	入会时一次性支付入会费	入会时一次性支付入会费
可继承、可转让	不可继承，不可转让	不可继承，不可转让

表3会员制收费标准

房型	床位费	护理服务费	合计
豪华房（月/间）	4500	5000	9500
包房（月/间）	3500	4500	8000
三人房（月/人）	1300	1800	3100
四人房（月/人）	1200	1500	2700

（2）养老服务嵌入式的住宅小区：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。其经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出。

案例：北京怡海花园。位于西南四环路的交接处，小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人；第六期中建有独立的青年公寓和老年公寓。目前项目已销售完毕。本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。

（3）综合型的养老社区：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。其经营模式：养老地产部分持有、部分销售。

案例：北京太阳城。占地总面积42万平方米，建筑面积30万平方米。其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。

三类模式的对比如下（见表4）：

表4 三类养老地产模式对比

养老地产模式	特点	主要配套设施	服务内容	盈利模式
单体养老机构	不属于房地产开发项目，专门的养老院和养老公寓，大部分为公办民营	围绕老年人需求特征设置如医院、老年活动中心、超市等配套	专门的养老护理服务	出租或会员制，通过收取床位费和护理费盈利
养老服务嵌入式的住宅小区	属于房地产开发项目，普通住宅小区中部分配套可为老年人提供服务，无专业养老机构运营	老年活动中心、学校超市及其他商业配套运动中心等	居家养老，不提供专门的老年人护理服务，仅通过组织老年人参与各种活动来关怀老人	养老服务不以盈利为目的，通过住宅销售盈利来平衡养老服务支出
综合养老社区	属于房地产开发项目，项目中的养老地产由专业的养老机构负责运营	同时满足老年人和普通住户的需求，设置如医院、老年活动中心、超市、幼儿园、文体中心等	居家养老为基础、机构养老为依托，专业的养老护理服务及住宅小区的普通物业服务相结合	养老公寓部分出租、部分销售，通过长短期收益相组合来盈利

2.7价格构成

老年公寓按照生活能力状态将老年人群分为：生活自理型、一般护理型、护士护理型、特殊病患型。收费也根据分类的不同而不同。除了以上列举的案例外，以下根据不同的地区和类型，又加以列举案例及其价格。

在广州，目前只有祈福地产有养老项目在经营，“祈福护老公寓”位于广州番禺祈福新邨内，共有200多套房间，收费为4500～8000元/ 月，也可以日租，属于集老年养生、医疗保健、休闲娱乐于一体的酒店式养老公寓。目前该公寓入住率为50%左右，但30%都是来自香港的客人。

在北京，有政府、企业、个人、合作办等形式的养老公寓，总体来讲有以下特点：规模较小、800—1600元/月、工作人员较少、床位使用率在60%左右。

在济南，主要以政府、个人形式的养老公寓为主，中等规模、区位偏僻、租金在1200—2500元/月（见表5）。

表5 济南市老年部分公寓概况

公寓名称	规模	床位	楼层	接收对象	区位/地址
济南福盛老年公寓	占地面积800平方米	容纳60位老人居住	2	自理和半自理及全护型的老人	位于济南市槐荫区经六路延长线，西名士花园别墅区内。1200—2500元/月
济南祥和苑老年公寓	占地10000平方米，建筑面积4000平米，	106张床位	多层	全自理、半护理、全护理、特殊护理、全天候护理	济南市历城区郭店街道办事处东邻
济南风合家人老年公寓	建筑面积10000多平方米	床位518张	3	全自理、半护理、全护理、特殊护理、全天候护理、重症监护	济南市南外环山大南新校区西邻
济南市富翔老年公寓	济南市已有三所	650个床位	小高层	有专业的护理人员提供不同等级护理服务。	济南市天桥区凤凰山路78号
济南华森老年公寓	建筑面积达5000平米	房间158间，可容纳300人入住	2	有专业的护理人员提供不同等级护理服务。	位于经十路北侧凤岐路2999号的华森山庄内；园内山清水秀，绿树成荫，空气新鲜。
金悦老年休养院	占地面积6000平方米	——	—	有专业的护理人员提供不同等级护理服务。	天桥区大桥镇镇政府驻地
济南舜康老年公寓	建筑面积2500平米	容纳130位老人居住	4	——	七里河华能路中段
心家园老年公寓	——	——	2	用爱心筑起家居式非自主老人的家园	生产路延长线以北的清河社区内

在青岛，圣德老年护理院，位于青岛市李沧区黑龙江中路1688号（李村公园东300米处），占地12亩，建筑面积8000㎡，设床位450张，以失去自理能力的老人为主要服务对象，其收费如下：床位费（单人间1980元/月；2人间930/月/床）+餐费（450元/月）+护理费（根据不同护理级别200—1200元/月）。

在威海荣成市老年公寓：床位费（单人间1060元/月；2人间700元/月/床）+餐费（240元/月）+护理费（介助200-300元/月；介护500-600元/月）。

综上所述，出租型的老年公寓都是按照“床位费+餐费+护理费”收取的；出售型的老年公寓一般是按照建筑面积来计算的，而且依据区位和环境的不同而不同；会员制的度假型、候鸟型老年公寓根据情况各有不同。

2.8优惠政策

根据有关政策规定，国家对养老服务机构实行税费扶持政策，对福利性或非营利性老年公寓暂免征收企业所得税、服务收入营业税以及机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税和车船使用税；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）；对缴纳水利建设专项资金确有困难的福利性、非营利性老年公寓，可报经主管部门批准，予以减免。政府主办和特许经营的供水、供电、供气、供暖、通信、有线（数字）电视等经营单位应为福利性和非营利性老年公寓提供优质服务和收费优惠。其中用水、用电、供暖、用气（燃料）等与居民用户实行同价，并免收相应的配套费；免收老年公寓有线(数字)电视、宽带互联网一次性接入费。福利性、非营利性老年公寓发生的生活垃圾、粪便清运和排污等费用，可在达标排放污染物的情况下，经过负责征收排污费的环保部门核准后免缴排污费。福利性、非营利性老年公寓的救护与生活用车可根据有关规定和实际工作需要，经核定后免征养路费。

营利性老年公寓按国家扶持发展服务业的相关政策执行。国家支持居家养老，对养老院类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税，对各类非营利性养老服务机构免征自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税等。

总之，国家支持养老产业，但各地区政策各有不同。例如：“济南市出台养老服务机构管理规定，对申办的养老机构的收入，经当地税务部门审查批准，免征营业税、城市维护建设税和教育费附加；养老服务机构的城市建设管理费用，经当地人民政府批准，可予以减免。社会福利机构使用自来水、电、暖、煤气和电话，按照居民生活收费标准收取；社会福利机构的工作用车，根据国家和省有关规定，经省交通行政主管部门核定，减免有关交通规费。”

同时，被资助的养老机构分为已运营和新办两种类型，市级分别按立项建设、租赁房屋改扩建和托老病房三种情况予以资助，类型及标准：第一种类型是已投入运营的养老机构，分为三种情况予以资助，征地立项建设的每张床位资助3000元；租赁房屋改扩建的每张床位资助2000元；依托医疗机构改扩建的每张床位资助1000元。第二种类型是新办养老机构，分为三种情况予以资助，2011年1月后，征地立项建设的每张床位资助4000元；租赁房屋改扩建的每张床位资助3000元；依托医疗机构改扩建的每张床位资助1000元。对社会力量兴办的养老机构，每收住一名本市籍老年人，给予每月60元的运行生活补贴。

而北京市的优惠政策如下：

（1）营业税方面。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。”

（2）所得税方面。《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号）和《北京市财政局、北京市地方税务局<转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收征得的通知>》（京财税【2001】5号），在所得税方面给予的优惠有：对由民政部门审核批准，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税；对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

（3）房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。根据《财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

3存在问题

3.1法律法规与设计理念有待完善

我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多，国家颁布自2003年9月1日起实施的国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落实。因此，应尽快建立适应老龄化社会需求的建筑住宅体系。另外，有关老年人配套设施的建设指标也不够明确，现有《老年人建筑设计规范》和《无障碍建筑设计规范》也迫切需要更新。

3.2投资回收周期长，风险大

老年公寓所需要考虑的设计规范较多、需要引入的配套资源较多、经营管理专业性较高、资金回收周期长，国家优惠政策不到位，造成融资困难和风险较大。

3.3老年公寓配套服务的标准尚未建立

养老机构配套功能完善的重点在两个方面：医疗护理服务的配套和饮食的科学合理套配。正是因为以上两个方面，加上风险较大，所以老年公寓无法大规模开发，也无法引进完善的配套设施。

3.4引进医护人员困难，人才队伍缺乏

现行的老年公寓规模较小，相比正规的医院等机构，无法吸引专业的人才。加上我国传统服务观念的落后，现行的服务人员素质不高，影响了老年公寓规模的扩大。

3.5经营风险较高

随着人们维权意识的提高，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。老年人一般身体脆弱，对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。另外，在缴纳建设用地、日常水电暖等费用时没有优惠政策的支持，一部分民办老年公寓是按照民用的收费标准缴纳费用，另有一部分还是按照商用标准交纳水电及冬季的取暖费用，运营成本很高。

老年公寓的床位空置问题也是一个问题。北京市政协发布的一份调研报告显示，2009年全市养老机构的5万多张床位中有27054张床位收住了老人，平均床位使用率48.5%，有2万多张床位空置。以距离北京市区40公里外的怀柔区为例，这个以农业人口为主的区拥有公办养老机构17家，民营养老机构4家。但一到冬天，一些养老机构甚至出现歇业的情况。经了解发现，由于入住率本来就不高，一到冬天，还要加上供暖的费用，出于节省经营成本的考虑，养老机构冬天会歇业或者是改为宾馆接待别的客人。

同样的情况也发生在湖北武汉市。该市去年底首次举办的社会化养老高峰论坛传递出这样的信息，在该市现有的140多家养老机构中，有1万多张收费较高的床位空置。床位空置不但造成资源的浪费，也增加了经营风险。

3.6个性化服务项目少，服务内容单一

一方面，是由于小规模养老公寓无法配套完善；另一方面，老年人的本身文化程度、收入水平、文化素质差异大，服务人员的服务水平较低，因此两者无法形成个性化服务。

3.7规模效益不明显

老年公寓不同于普通住宅类产品，必须根据城市特色、消费习惯与传统观念、地区消费水平、区域差异等等来选择区位和制定个性化产品，不利于形成规模效益。例如，当前大地产商万科、万达、恒大等，都是以标准化产品线和建设标准来扩大规模，而老年公寓无法在不同地区大规模复制。

3.8传统观念的束缚

部分子女不放心将自己的父母一直放在养老院，而且很多数老年人并不愿意去养老院。老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，入住老人的素质参差不齐，使得老年公寓的满意度下降。

4对策及展望

4.1对策

4.1.1加快完善法律法规体系，建立配套标准

养老的问题不仅仅是每个家庭的问题，而是一个普遍存在的社会问题。它直接影响人们的工作和学习，影响家庭的和睦，社会的安定。政府工作重点是监督、检查国家现存的优惠政策是否落实到位，并协调解决一些实际困难，营造一个良好的政策环境、经营环境和投资环境。

另外，应该积极制定有关医疗配套的标准，明确指出不同规模的养老机构应相设不同规格医疗服务部门，分别为医务室、医疗康复中心、老年病医院。而且规定民政部门在些机构的设置中享有一定的权威性，卫生部门要予以配合，产并做好业务上的指导和监督。

4.1.2建立居家养老服务管理体制和服务理念

Wood head澳大利亚五合国际提出老年公寓的设计理念是可以借鉴的：

（1）突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；

（2）考虑老人可以继续在“家”中参与工作；

（3）用积极、年轻的方法对待年龄；

（4）随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；

（5）对环境的可持续发展；

（6）建立连锁度假公寓，可以有多处居所，方便外出旅游。

4.1.3加强专业化与志愿者相结合的居家养老服务队伍建设

医护人员队伍的建设是制约养老机构发展的大问题，解决的不好不仅会产生很多医疗纠纷，而且会让很多投资者望而生畏，影响养老机构的产业化发展进程。除了建立完善的考核标准，为纠纷创造法律依据外，还建议在养老行业中建立健全有行业特点的护理职称体系和晋升机制、完善志愿服务机构，明确服务人员的责任，增强全体服务人员的信心，更好的为老人服务。

4.1.4拓宽融资渠道，加大税收政策优惠

可以委托银行向有条件、有可能发展成为养老骨干企业的机构发放流动资金贷款，由银行帮助控制资金风险；在民政部门主导的慈善机构中，设立养老基金会，通过向社会募集来筹措资金，由养老基金会作为投资代表，参股或控股一批大型养老机构。这样可以扩大全社会对养老的关注。

另外，国家应该实行区别税制，对养老地产进行减免税收，加大扶持力度。在加大保障房建设的同时，将老年人养老问题考虑在内，可以大力发展廉租房，其中一部分用于老年公寓。

4.2展望

4.2.1养老地产市场潜力大

虽然当前老年公寓的收费较高，不是所有的家庭能够承受的。但随着我国老龄化速度日益加快，养老地产势必会有广阔的市场空间。随着观念的更新和生活水平的提高，越来越多的老年人开始入住老年公寓。当然，这需要政府的引导和支持，也需要服务机构的壮大、配套设施及养老保障体系的完善。

4.2.2避免原有住所的闲置和资源浪费问题

养老公寓发展中不可避免的会遇到一些问题，比如，中国如果大力发展老年公寓和养老地产，原有住所和完善的生活配套等资源的闲置浪费问题，新建老年公寓如果重新占用土地资源和水电资源，势必造成基础设施的重复建设，资源的浪费。因此，未来养老公寓要尽量考虑到资源的合理利用和可持续发展问题。

4.2.3老年公寓新模式探讨

表6 老年公寓新模式探析

养老模式		代表案例	典型特征	模式点评
“社区+医院+地产”模式		台湾长庚养生文化村	以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区	1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。
会籍制的养老俱乐部		北京太申祥和山庄	采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院	1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。
以房养老		南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓	采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”	这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。
异地养老	异地购房	海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司	以养老为目的的异地购房	是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。
	“候鸟式”养老	大连的互动式异地养老服务中心	不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老
	“季节性”养老	天津的泰达国际养老院	炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中
	海外华人回国养老	新加坡华人、北美的购屋旅游团	炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中
度假基地连锁		北京金港家苑、江苏生态养老连锁	将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式	是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。
分时度假式养老		云南卧云仙居、浙江城仙居	将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁	是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。
连锁养老超市		辽宁连锁超市	是一种新型的老年服务型机构	这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。

4.2.4开发老年公寓建设思路

开发老年公寓可以考虑以下五个方面：与社区共同建设按；与相关设施并设；与旅游产业结合；与国际品牌接轨；以其他方式转型。

（1）与社区共同建设

包括：专门建设养老社区(健康型、连续照护型)；新建居住区中同时开发养老社区；普通社区中配建养老公寓，养老住宅等；成熟社区周边插建多功能老年服务设施。

（2）与相关设施并设

包括：与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓；与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓；与幼儿园或其他福利设施并设；与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学。

（3）与旅游产业结合

例如：在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅

（4）与国际养老专业品牌接轨

例如：引入外资，建世界型连锁老年设施；与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。

（5）以其他方式转型

例如：与服务业结合，将原有优势注入养老地产；与保险业结合，利用险资投资养老地产；利用自身独特的资源转型开发养老地产；将旧的国有资产盘活（旧医院），改造为老年设施。

4.2.5有挑战才有机遇

总的来说，开发养老地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通，必须根据我国国情和实际情况来促进老年公寓的发展。首先，做好承担风险的准备，政策目前确实是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有规划建设的经验也不足，不过，我们每个人都需要养老，都希望舒服的养老，只要全民关注，问题总会解决。

同时，我们也可以将挑战视为机遇，在当前体制改革的浪潮中，提前制定行业规则和标准，越先打好资源基础，越有可能在未来的市场中占有一席之地。

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中国养老服务体系遭遇人口老龄化的严重危机，同时也给健康产业带来发展机遇。未来老龄产业将如何发展？具有5大特点：

一是如何发挥市场资源配置的决定性作用。要充分发挥政府主导作用，鼓励社会力量参与，给予种种优惠，逐步使社会力量成为老龄产业的主体。

二是如何坚持市场盈利性和福利性的统一。政府要让位于市场，但须避免“产业化就是完全市场化”，和其他产业相比，老龄产业包含福利内涵，政府通过优惠政策实现对老年人的福利，也可以把老年人福利通过市场服务来实现。

三是如何培育引导有效刚性市场需求。要完善老年人社会保障，促进老年人消费观念转变，培育强大的老龄产业消费能力。老年群体的收入、消费能力、消费观念将影响老年市场的繁荣。特定的历史、文化、社会和经济背景，使老年群体养成了“重积蓄、轻消费；重子女、轻自己”的消费理念，老年群体即使消费也主要集中在物质和生存方面，对于享受性、发展性的消费比重较小。

四是如何构建老龄产业融资平台、产业集群形成规模。要培育老龄产业龙头组织和企业，要加快老龄金融创新。

五是如何加强老龄产业人才培养，打造高素质老龄产业人才队伍。要建立完善老龄产业人才引进、培育和提升机制。

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      国务院印发的《中国老龄事业发展“十二五规划”》指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿。“我国的老龄化社会具有来势猛、增速快、社会保障制度不健全、老龄产业缺乏系统领导等特点。”中国老年学学会老龄产业专业委员会主任赵正丹说。业内人士呼吁，老龄产业市场前景广阔，但快速发展还需政策扶持。

　　尽管我国老龄产业现状发展面临困难和问题，但依然有相当大的发展空间。赵正丹介绍，随着社会保障制度的逐步完善，不同年龄、层次的老年人在衣、食、住、用、行、医、娱、学、为等方面对消费产品和服务质量将有不同的要求。这本身就构成了一个规模庞大、结构多元、丰富多彩的老年消费市场。就拿最基本的老年用品市场来说，传统的假牙、助听器、便携式电子体温计、电子血压计、座便器、简易轮椅、按摩器等用品已经远远不能满足老年市场的需要，老年纸尿裤、体脂肪计、步数计、检尿计、旅行用轮椅等人性化的用品正越来越受老年人的欢迎。

　　以老年纸尿裤为例，美国成人失禁护理品牌得伴进入中国市场前曾做过市场调研，发现大多数中国成年人对纸尿裤非常陌生。得伴品牌成人及女性护理产品市场总监白舸介绍，当时很多认识超前的消费者也不知道如何选购好的纸尿裤，由此引发了不少后续问题，大大影响了生活质量。曾经有朋友为买到品质好又满足自己需要的纸尿裤，专门托人定期从日本邮寄，平均下来每月要支付近3000元的费用。

　　“这几年，中国百姓的消费水平和品位越来越高，单独追求上乘的质量已经不能满足市场的需求。得伴根据不同消费者的需求推出了多种选择，比如便于活动的内裤型纸尿裤、便于拆换的搭扣型纸尿裤，还为卧床的消费者创造出弹性腰贴，即使在睡卧的情况，也能有效防后漏，同时还有尿湿显示。”白舸说。

　　据介绍，伴随着人们生活水平不断提高，老年人及其家庭对社会化、专业化需求的增加是一种必然趋势。例如照料服务业，由于家庭规模日益小型化，家庭照料的人员也减少，人口老龄化对家庭照料业提出大量需求，有技术专长的家政人员将大受欢迎。同时，为独居老人和空巢老人提供的紧急呼叫系统、社区老人综合服务网将有广阔发展空间。

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老年健康核心信息全文共20条，内容包括：

1.积极认识老龄化和衰老；

2.合理膳食，均衡营养；

3.适度运动，循序渐进；

4.及早戒烟，限量饮酒；

5.保持良好睡眠；

6.定期自我监测血压；

7.定期监测血糖；

8.预防心脑血管疾病；

9.关注脑卒中早期症状，及早送医；

10.重视视听功能下降；

11.重视口腔保健；

12.预防跌倒；

13.预防骨关节疾病和预防骨质疏松症；

14.预防压力性尿失禁；

15.保持良好心态，学会自我疏导；

16.预防阿尔茨海默病的发生发展；

17.合理用药；

18.定期体检；

19.外出随身携带健康应急卡；

20.促进老年人积极进行社会参与，倡导全社会关爱老年人。

以上20条核心信息，由国家权威机构整合多个专家研究调研，最后成文，涵盖了影响老年人健康的主要因素，可用于指导老年人日常生活的方方面面，是我们健康行业纲领性的指导文件，同时也是我们开展工作的最好助推利器。

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 中国的人口是世界上最多的国家之一，伴随着人们生活水平的提升医疗的不断的进步，在未来之中我国的老年人口会越来越多，所以在未来的时间人们对于养老的产业也会越来越多。养老工业也被赋予了更大的开展空间。昨日，在首届福建省养老工业高峰论坛上，来自世界各地的晚年专家，就养老工业的开展进行了火热的讨论。

　　据2013年福建省老龄事业开展公报数据显现，到上一年年末，福建省60周岁及以上晚年人员476万，占全省总人员的12.61%，较上年同期增加了0.3个百分点。

　　中国老龄协会副会长吴玉韶说，据统计，上一年全国晚年人员为2亿，估计到2052年，晚年人员将到达4.87亿，占总人员的三分之一，养老工业于晚年人而言，有着无穷的需求量。

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在建立一家成功的私立康复机构方面，我们建议，与公立医院建立转诊合作、选择自身过硬的康复细分领域，以及重新思考康复目标市场。

1.生活

(1)少食肉(2)晒太阳(3)雨中行(4)常唱歌(5)饭后息(6)挺起胸(7)静坐思(8)天伦乐(9)步当车(10)行善事。

2.保持自我五术

工作勤奋，娱乐有度；对待朋友，不玩心术；处理事务，不躁不怒；生活讲究，量入为出；知足常乐，一生幸福!

3.八大禅语

不争，元气不伤；不畏，慧灼闪光；不怒，百神和畅；不忧，心底清凉；不求，不卑不亢；不执，可圆可方；不贪，富贵安康；不苟，何惧君王!

4.人的一生

选对老师，智慧一生；选对伴侣，幸福一生；选对环境，快乐一生；选对朋友，甜蜜一生；选对行业，成就一生。

5.头头是道

人生一世，要起好头：踏实工作，不出风头；实事求是，不争彩头；奋发有为，不减势头；头脑清醒，不栽跟头。

6.面对……

面对玫瑰，不必浪漫；面对美女，不必多看；面对朋友，粗茶淡饭；面对家庭，出力流汗；面对老婆，朝夕相伴。

7.人之相惜

人之相惜惜于品，人之相敬敬于德，人之相交交于情，人之相拥拥于礼，人之相信信于诚，人之相伴伴于爱。

8.之最

健康是最佳的礼物，知足是最大的财富，善良是最好的品德，关心是最真挚的问候，牵挂是最无私的思念，祝福是最美好的话语!

9.路和树

爱人是路，朋友是树；人生只有一条路，一条路上多棵树；有钱的时候莫忘路，缺钱的时候靠靠树；幸福的时候别迷路，休息的时候浇浇树。

10.一张纸，一辈子

做官是一张纸，做人是一辈子；金钱是一张纸，健康是一辈子；荣誉是一张纸，爱人是一辈子!

11.绝非假话

身上事少，苦少；口中言少，祸少；腹中食少，病少；心中欲少，忧少；脑中虑少，纹少。

12.若要高兴

若要一辈子高兴，做事；若要一阵子高兴，做官；若要一个人高兴，做梦；若要一家子高兴，做饭；若要一圈人高兴，做东!

13.如何品味人生

人生的确很累，看你如何品味；每天多寻欢乐，烦恼别去理会；短短数十寒暑，何不潇洒面对；朋友经常联系，别管话费贱贵；闲时发个信息，伴你开心开胃。

14.对佛许愿

我对佛许愿让我所有的朋友永远健康、快乐、幸福!佛说：不行，只能四天。我说：春天夏天秋天冬天。佛愣：两天。我笑：黑天白天。佛惊：一天!我大笑：生命中的每一天!佛说：好吧，以后你所有的朋友将会永远健康、快乐、幸福的!

15.人这一辈子

人这一辈子，怎么都是过，与其皱眉头，不如偷着乐。冬天别嫌冷，夏天别嫌热，有钱别装穷，没钱别摆阔，闲暇养养身，每日找找乐，苦辣酸甜都尝过，才算没白活!

16.福

人生多有福，想开就知足。思量愚昧苦，聪明就是福。思量饥寒苦，饱暖就是福。思量劳累苦，清闲就是福。思量孤独苦，友多就是福。福禄系于心，心正得大富!

17.苦与乐

多苦少乐是人生的必然，能苦会乐是人生的坦然，化苦为乐是智者的超然。

18.人生一二三四

一个中心：以健康为中心。两个基本点：糊涂一点，本真一点。三个忘记：忘记年龄，忘记名利，忘记忧愁。四个有：有个老伴，有个安乐窝，有点小钱，有几个好友。

19.年轻时的幸福与年老时的幸福

年轻时最幸福的就是为你去死，年老时最幸福的则是坐在屋檐下微笑着回忆那些想死的冲动与经历。

20.计较的少

人之所以快乐，并不是因为得到的多，而是因为计较的少。

21.生活中……

生活中要用大海的胸怀面对，用科学的方法支配，用皇帝的御膳养胃，用清新的空气洗肺，用灿烂的阳光晒被，像懒猫一样安睡。

22.平安就好

钱多钱少，常有就好；人丑人俊，顺眼就好；人老人少，健康就好；家穷家富，和气就好；谁对谁错，理解就好；人的一生，平安就好。

23.知音

茶——苦而后甘，令人回味；酒——绵而后劲，叫人道爽；泉——清而味淡，却用一生来品出甜。一个知音，如茶、如酒、如泉，让人受益一生。

24.关心的话只需1秒钟

等一列地铁需要5分钟，看一场电影需要3小时，月缺月圆要1月，春去春来需1年，想念一人需要一生。——可是，一句赞扬或关心的话，只需1秒钟!

25.会生活

多歇歇别太累，到时吃按点睡【看上就买甭嫌贵，决不和环境来作对【得空与友聚聚会，既有清醒也有醉【能挣钱会消费，生活才算有滋味。

26.或……或……

或淡或雅，花总在绽放；或盈或缺，月总在天上；或高兴或痛苦，日子总是在过；或期盼或失望，希望总在眼前；或见或不见，朋友永在心间。

27.心里没谱

锄禾日当午，贪官也辛苦；白银两万五，关门把钱数；白天怕督促，晚上怕搜捕；夜半敲门声，汗流把头捂；来者是何人，心里没有谱!

28.和谐才好

袜子决定离开相恋多年的裤子，转投鞋子的怀抱。裤子哭道：“鞋有什么好?”袜子答道：“你整天晃来晃去，吊儿郎当的，哪有鞋般脚踏实地，和鞋(和谐)才好。”

29.忘却尘世的累

以粗茶淡饭养养胃，用清新空气洗洗肺，让灿烂阳光晒晒背，找群朋友喝个小醉，像猫咪那样睡一睡，忘却辗转尘世的累。

30.情字了得

世上最难断的是感情，最难求的是爱情，最难还的是人情，最难得的是友情，最难分的是亲情，最难找的是真情，最难受的是无情，最可爱的是你微笑的表情!

31.养生四要素

善良是心理养生营养素，宽容是心理养生调节阀，乐观是心理养生不老丹，淡泊是心理养生免疫剂。

32.懂得

懂得喝酒的人，找到感觉；懂得知足的人，找到快乐；懂得放下的人，找到自由；懂得珍惜的人，找到幸福；懂得关怀的人，找到朋友。

33.坐火车

人生就像坐火车，爱情停停走走，朋友去去留留，有人中途下车，有人半路上车，多少人在你的生命列车上与你擦肩而过，只有知心朋友和爱你的人留到最后陪着你。

34.在我心上

如果有1000个人从我身边走过，我也可以听出你的脚步声。因为有999个是踏在地上，只有你踏在我的心上。

35.养气

多读书养才气，慎言行养清气，重情义养人气，能忍辱养志气，温处事养和气，讲责任养贤气，系苍生养底气，淡名利养正气，不媚俗养骨气，敢作为养浩气，会宽容养大气。

36.以你为贵

山以清为贵，水以秀为贵，月以明为贵，人以正为贵，友以挚为贵，心以诚为贵，情以真为贵，我以你为贵!

37.雄鹰展翅

人的一生中，你求上，有可能居中；你求中，则有可能居下；而你若求下，则必定不入流。所以在人生起步的时候，立志必须高远。要学雄鹰展翅飞，莫效燕雀安于栖。

38.人生

哭非人生，笑非人生，哭笑不得乃人生；生很容易，活很容易，生活不是很容易；平生只为两件事，半为生活半为快乐；该吃吃该喝喝，有事别往心里搁。

39.人生须努力

生活就要细思量，莫用舌头论短长；成功就要多努力，认准目标别彷徨；凡事都要认真做，只有这样才变强；人生需要加把劲，别拿豆包不当粮。

40.当别人……

当别人谈话时你倾听，当别人皱眉时你微笑，当别人疑惑时你坚信，当别人休息时你学习，当别人放弃时你坚持，于是当别人失败时你成功。

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国务院总理李克强10月29日主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效。

会议指出，消费是经济增长重要“引擎”，是我国发展巨大潜力所在。要瞄准群众多样化需求，改革创新，调动市场力量增加有效供给，促进消费扩大和升级。

一要增加收入，让群众“能”消费。

二要健全社保体系，让群众“敢”消费。提高医疗保险保障水平，全面推开大病保险。统筹推进社会救助体系建设。

三要改善消费环境，让群众“愿”消费。推进消费品安全立法，严惩“黑心”食品、旅游“宰客”等不法行为。

会议要求重点推进6大领域消费。其中对老年产业影响最大的领域是：

第一项、扩大移动互联网、物联网等信息消费，提升宽带速度，支持网购发展和农村电商配送。加快健康医疗、企业监管等大数据应用。

第六项、鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持民间资本投资养老服务的税收政策，民办医疗机构用水用电用热与公办机构同价。用更好的产品与服务，让人们放心消费、享受生活。

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